Több tízezer forint terhet jelenthet majd az ingatlanadó

A szakma a 0,25 százalékos ingatlanadót elfogadhatónak tartaná, de csak azzal a feltétellel, ha az kiváltja az ingatlanhoz jelenleg kapcsolódó terheket. Előbbi egy tízmillió forintot érő lakás tulajdonosának évente 25 ezer, negyvenmilliós értéknél pedig már százezer forint kiadást jelentene. Az mfor.hu Heti Hármasában megkérdezett szakértők szerint bár az új adó visszafoghatja a szektor fejlődését, azonban élénkítő hatása is lenne, például "mozgásba hozná" a nem hasznosított értékes ingatlanokat.

Menedzsment Fórum: - Magánszemélyek illetve cégek esetében mekkora mértékű ingatlanadót tartana elviselhetőnek? Lehessen-e felmentést, kedvezményeket kapni a teherviselés alól, illetve milyen esetben? A vállalati szektort, például az ingatlanfejlesztőket hogyan befolyásolná az adó bevezetése?

Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke:

- Az ingatlanadó bevezetése csakis abban az esetben fogadható el, ha a meglévő ingatlanalapú helyi adókat eltörlik. Ilyen feltételek mellett indulásnál a 0,25 százalékot tartom reálisnak, ami a későbbiekben 0,5 százalékra emelkedhet. A teher mértékét kétféleképpen lehetne megállapítani: pontos forgalmi érték vagy az ingatlan mérete alapján.

Bár a kedvezmények köztudottan legtöbbször visszaélésekre adnak alkalmat, az állami szubvenció a rászorulók esetében mindenképpen szükséges. A támogatás mértékének a meghatározása azonban nem szakmai kérdés, hanem szociális feladat.

Az új adót két szegmensre, a lakó- és a jövedelemtermelő ingatlanokra vetnék ki. Amennyiben a befektető a terheket átháríthatja bérlőire, a bérleti díjak növekednének, a bérbeadási lehetőségek pedig csökkennének. Ellenkező esetben az ingatlanok értéke, illetve a beruházások elvárt hozama esik vissza.

Az ingatlanok forgalmi értékének felmérése - ami az adó kivetéséhez szükséges lehet - igen költséges feladat, illetve egyéb ellenőrzési pontok kialakítása is szükséges. Az ingatlanadó így az egyik legdrágább adófajta lenne, tehát bevezetés előtt érdemes alaposan előkészíteni a feltételeket. Amennyiben a kormány szeptemberben dönt a kérdésről, 2009 előtt korai lenne a gyakorlati megvalósításról beszélni.

A piac egyelőre kivár: a tulajdonosok nem próbálnak szabadulni nagyobb, így az adózás szempontjából költségesebb ingatlanjaiktól.

Nyúl Sándor, a TriGránit vezérigazgatója:

- A szakma természetesen a nulla százalékos ingatlanadót tartja kívánatosnak. Elfogadható azonban az új adónem abban az esetben, ha kiváltja az ingatlanhoz kapcsolódó meglévő terheket, azoknak megfelelő mértékben.

Erőforrást adóztatni eleve nem szerencsés, ráadásul az új adó egyenlőtlenül érintené a különböző ágazatokat, leginkább az ingatlan-intenzív iparágakat sújtaná. A tíz évre szóló szerződések esetében nem biztos, hogy a rendszer változásából keletkező plusz terhek egy részét át lehetne hárítani a bérlőre.

A finanszírozási feltételek változása miatt a lakáspiac érezhetően lelassult. Az új adónem bevezetése tovább erősítené ezt a folyamatot azáltal, hogy csökkentené a keresletet. A teherviselés hatására várhatóan megtorpannának az ingatlan-felújítások és -cserék, holott köztudottan csak Budapesten mintegy százezer olyan lakást tartanak nyilván, amely nem felel meg az EU-normáknak. (Ha az ingatlanadót érték alapján kellene fizetni, a tulajdonosnak nem lenne érdeke, hogy a lakást felújítsa, s ezáltal értékesebbé tegye - a szerk.)

Bár az ingatlanszegmenst összességében kedvezőtlenül érintené az adó, pozitív hatásai is lennének, például mobilizálná a rosszul kihasznált ingatlanok piacát. A pulszteher motivációt adna a spekulációs szándékkal portfólióban tartott telkek forgalomba hozatalára. Ez a folyamat már a 2009-re jósolt bevezetés előtt érezhető, s főképp nagyobb ipari- és luxusingatlanokat érinti.

Az adórendszer változásának - így az ingatlanadó bevezetésének - lebegtetése általában nem szerencsés, ugyanis kiszámíthatatlanná teszi a befektetési környezetet. Az új adóval kapcsolatban az a cél is megfogalmazódott, hogy a bizonytalan származású jövedelemből vásárolt ingatlanok megadóztatása révén az igazságosságot is szolgálja. Ez a megközelítés az elvárt adóhoz hasonlóan igazságtalan és demagóg, az ártatlanság védelmét sérti.

A magyar éves nettó nemzeti termék nyolcvan-kilencven százaléka rendszeresen adózó, transzparens cégek terméke, az ingatlanadó az adómorál javítására nem alkalmas.

Oszkó Péter, a Deloitte Magyarország elnök-vezérigazgatója:

- A magánszemélyek és a cégek megkülönböztetése a fizetési kötelezettség mértéke szempontjából rendkívül veszélyes, ugyanis egy ingatlan tulajdonviszonya könnyen módosítható. Ezért a teherviselési kötelezettségek differenciálása csakis a működési szabályok alapos kidolgozása mellett működhet, ami időigényes.

A szakma sok más képviselője mellett én is a 0,25 százalékos értékalapú ingatlanadó bevezetését tartom vállalhatónak. Figyelni kellene azonban arra, hogy az új adónem főképp a vagyonosokat érintse, s a magánszemélyek terhei általában ne emelkedjenek. Ez az adószerkezet átalakításával érhető el. Az adóteher akkor arányos az anyagi helyzettel, ha az ingatlan értékéhez igazodik.

A kedvezmények és mentességek szabályozásával kapcsolatban is ügyelni kell arra, hogy ne teremtsünk adókikerülési lehetőségeket, azonban jól körülhatárolt esetekben szükség lehet ilyenekre. Például nem szabad emelkedő adóterhekkel büntetni azokat, akik felújítják ingatlanjaikat, vagy akik megszüntetik a környezetszennyezést telkükön, melyeknek ezáltal növekszik az értéke.

Törvényi szabályozás kérdése, hogy ki legyen az ingatlanadó alanya, vagyis a tulajdonost, esetleg a bérlőt terheljék-e a plusz költségek. Magyarországon az előbbit tartom valószínűbbnek. A bérlő abban az esetben "húzhatja a rövidebbet", ha a szerződésben kikötésként szerepel, hogy a később bevezetett adókat rá hárítják át.

Az új adónem jelentősen befolyásolná az ingatlanbefektetések hozamát, így nem meglepő, hogy egyfajta bizalomvesztés érezhető a beruházók részéről.

A piacnak arra lenne szüksége, hogy az ingatlanadó bevezetésének céldátuma és keretfeltételei ismertté váljanak, vagy pedig vessék el az ingatlanadó gondolatát.

Nagy Vajda Zsuzsa

Menedzsment Fórum